Introduction
La sous-location d’un bail commercial permet à un locataire de mettre tout ou partie de ses locaux à disposition d’un tiers contre rémunération, tout en restant lui-même titulaire du bail principal.
Ce mécanisme peut être utile lorsqu’une entreprise dispose de surfaces devenues inutiles, souhaite partager ses locaux ou réduire temporairement son coût immobilier. Mais en droit français, la sous-location commerciale n’est pas libre.
Le principe posé par le Code de commerce est l’interdiction de la sous-location, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Même lorsqu’elle est autorisée, certaines formalités doivent être respectées, notamment l’appel du bailleur à concourir à l’acte.
La sous-location doit donc être distinguée d’une simple mise à disposition, d’un contrat de prestation de services ou d’une cession de bail. Une mauvaise qualification peut fragiliser le locataire principal et créer un risque de résiliation.
- La sous-location d’un local commercial est en principe interdite sans autorisation.
- Le bailleur doit généralement être appelé à concourir à l’acte de sous-location.
- La sous-location peut être totale ou partielle.
- Le locataire principal reste engagé vis-à-vis du bailleur.
- Un loyer de sous-location supérieur au loyer principal peut avoir des conséquences sur le loyer du bail principal.
Qu’est-ce qu’une sous-location commerciale ?
La sous-location est l’opération par laquelle le locataire principal met à disposition d’un tiers tout ou partie des locaux qu’il loue lui-même, en contrepartie d’un loyer.
Le sous-locataire n’est donc pas directement titulaire du bail principal. Son contrat dépend juridiquement de la relation existante entre le propriétaire et le locataire principal.
Le locataire principal reste tenu de ses obligations envers le bailleur : paiement du loyer, charges, respect de la destination et entretien des locaux.
Définition simple : le locataire principal devient lui-même bailleur vis-à-vis du sous-locataire, sans cesser d’être locataire du propriétaire.
La sous-location est-elle interdite par principe ?
Oui. L’article L. 145-31 du Code de commerce pose le principe selon lequel toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.
Le locataire ne doit donc jamais partir du principe qu’il peut librement louer une pièce, un étage ou une partie de son local à une autre entreprise.
La première vérification consiste à relire le bail commercial. Certaines clauses interdisent explicitement la sous-location, tandis que d’autres l’autorisent sous conditions.
Comment obtenir l’accord du bailleur ?
Lorsque le bail n’autorise pas directement la sous-location, le locataire doit obtenir l’accord du propriétaire.
Il est fortement recommandé d’obtenir un accord écrit précisant :
- la surface concernée ;
- l’identité du sous-locataire ;
- l’activité exercée ;
- la durée ;
- le loyer ;
- les éventuelles charges refacturées ;
- les conditions de fin de sous-location.
Un simple accord verbal expose les parties à des difficultés de preuve.
Quelles formalités faut-il respecter ?
Même lorsque la sous-location est autorisée, le Code de commerce prévoit que le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte.
Le locataire doit donc informer le bailleur de son intention de sous-louer et respecter la procédure prévue par les textes et par le contrat.
Cette formalité permet notamment au bailleur de connaître l’identité du sous-locataire, les conditions de la sous-location et le niveau du loyer pratiqué.
Le contrat de sous-location doit être écrit de manière suffisamment précise pour définir les droits et obligations du sous-locataire.
Peut-on sous-louer seulement une partie du local ?
Oui. La sous-location partielle est fréquente dans les bureaux, locaux mixtes ou grandes surfaces devenues partiellement inutiles.
Le contrat doit alors décrire précisément les espaces sous-loués et les parties communes accessibles.
Il faut également organiser :
- l’accès aux locaux ;
- la répartition des charges ;
- l’électricité et les fluides ;
- le nettoyage ;
- la sécurité ;
- les horaires ;
- les travaux éventuels.
Plus les espaces sont imbriqués, plus il est important de définir clairement les responsabilités.
Peut-on sous-louer la totalité du local ?
Oui si le bailleur l’autorise et si les formalités sont respectées.
Une sous-location totale soulève toutefois une question économique : le locataire principal n’exploite plus directement le local mais reste engagé vis-à-vis du propriétaire.
Il continue donc à supporter le risque d’impayé du sous-locataire et reste responsable de l’exécution du bail principal.
Dans certains cas, une cession de bail peut être plus cohérente qu’une sous-location totale durable.
Comment fixer le loyer de sous-location ?
Le loyer est négocié entre le locataire principal et le sous-locataire.
Il peut être calculé au mètre carré, au forfait ou selon une répartition du loyer principal.
Lorsque la sous-location ne porte que sur une partie du local, il faut éviter une simple règle de trois si certaines zones ont une valeur différente. Une façade commerciale n’a pas nécessairement la même valeur qu’une réserve ou qu’un sous-sol.
Les charges et services doivent également être distingués du loyer lorsqu’ils font l’objet d’une refacturation.
Que se passe-t-il si le sous-loyer est supérieur au loyer principal ?
L’article L. 145-31 du Code de commerce prévoit un mécanisme particulier lorsque le prix de la sous-location est supérieur au prix de la location principale.
Le bailleur peut demander une augmentation correspondante du loyer principal.
Pour une sous-location partielle, la comparaison doit être faite en tenant compte des locaux concernés et de leur valeur respective.
Le locataire ne doit donc pas considérer qu’il peut librement créer une marge importante sur la sous-location sans conséquence sur sa relation avec le propriétaire.
Point économique : une sous-location rentable pour le locataire principal peut déclencher une demande de réajustement du loyer par le bailleur lorsque les conditions légales sont réunies.
Quelle durée prévoir ?
La durée de la sous-location ne peut pas être pensée indépendamment de celle du bail principal.
Le sous-locataire ne peut pas obtenir plus de droits que le locataire principal n’en possède lui-même.
Le contrat doit donc préciser une durée cohérente avec l’échéance du bail et prévoir ce qu’il advient en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail principal.
Une sous-location qui dépasse la durée disponible du bail principal crée un risque important pour le sous-locataire.
Le sous-locataire peut-il exercer n’importe quelle activité ?
Non. La sous-location ne permet pas de contourner la destination du bail principal.
L’activité du sous-locataire doit être compatible avec les activités autorisées par le contrat, sauf accord ou modification permettant d’élargir la destination.
Il faut également vérifier le règlement de copropriété, les autorisations administratives et les contraintes techniques du local.
Un locataire autorisé à exploiter des bureaux ne peut pas automatiquement sous-louer une partie des lieux à un restaurant.
Sous-location ou cession de bail : quelle différence ?
Dans une sous-location, le locataire principal reste titulaire du bail et conserve une relation contractuelle avec le propriétaire.
Dans une cession de bail, le cessionnaire reprend la position de locataire selon les conditions de l’opération.
| Critère | Sous-location | Cession de bail |
|---|---|---|
| Locataire principal | Reste en place juridiquement | Transmet sa position |
| Relation avec le bailleur | Conservée | Transférée au cessionnaire |
| Risque d’impayé du tiers | Supporté indirectement par le locataire principal | Situation différente selon garanties |
| Usage courant | Surface excédentaire ou occupation temporaire | Départ définitif ou transmission |
Coworking, prestation de services et mise à disposition
Les modèles de coworking et de bureaux opérés ont complexifié la frontière entre sous-location et prestation de services.
Un contrat peut prévoir l’usage d’un bureau accompagné de services : accueil, internet, mobilier, salles de réunion, nettoyage ou domiciliation.
La présence de services ne suffit toutefois pas toujours à exclure toute qualification locative. Il faut analyser la réalité économique et juridique de l’opération.
Pour un locataire souhaitant exploiter un espace partagé dans ses locaux, il est donc prudent de vérifier son bail avant de lancer l’activité.
Quels sont les risques d’une sous-location irrégulière ?
Une sous-location réalisée sans autorisation ou sans respecter les formalités peut constituer un manquement au bail.
Selon la situation, le bailleur peut demander la cessation de la sous-location, engager une action en résiliation ou invoquer la clause résolutoire lorsque ses conditions sont réunies.
Le locataire principal peut également se retrouver responsable des dommages ou impayés causés par le sous-locataire.
Le sous-locataire lui-même se trouve dans une situation fragile si son contrat repose sur une sous-location irrégulière.
Quel impact pour un investisseur ?
Lors de l’acquisition d’un local occupé, un investisseur doit vérifier si le locataire principal sous-loue tout ou partie des lieux.
Il doit notamment contrôler :
- l’autorisation du bailleur ;
- le contrat de sous-location ;
- le loyer de sous-location ;
- la surface concernée ;
- l’activité du sous-locataire ;
- la durée restante ;
- le respect des formalités.
Une sous-location peut améliorer l’occupation économique du local, mais elle peut aussi cacher une difficulté du locataire principal à supporter seul son loyer.
Pour un investisseur, elle doit donc être analysée comme un élément du risque locatif.
Checklist avant une sous-location commerciale
- Clause de sous-location du bail principal
- Autorisation écrite du bailleur
- Appel du bailleur à concourir à l’acte
- Surface exacte sous-louée
- Activité du sous-locataire
- Compatibilité avec la destination
- Durée de la sous-location
- Échéance du bail principal
- Loyer de sous-location
- Comparaison avec le loyer principal
- Répartition des charges
- Accès et parties communes
- Assurances
- Travaux éventuels
- Conditions de résiliation
- Conséquences en cas de fin du bail principal
Conclusion
La sous-location d’un bail commercial est possible, mais elle reste encadrée. Le principe est l’interdiction sauf autorisation du bailleur ou clause contraire du contrat.
Une sous-location régulière suppose donc de relire le bail, obtenir l’accord nécessaire et respecter les formalités prévues par le Code de commerce.
La question du loyer est également importante : si le prix de sous-location dépasse celui du bail principal, le propriétaire peut disposer d’un droit à réajustement dans certaines conditions.
Enfin, la sous-location doit être choisie pour les bonnes raisons. Pour une surface temporairement inutilisée, elle peut être pertinente. Pour un départ définitif, une cession de bail peut parfois offrir une structure juridique plus cohérente.
FAQ sur la sous-location d’un bail commercial
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