Qui paye la taxe foncière : propriétaire ou locataire ?

Introduction

Qui paye la taxe foncière : le propriétaire ou le locataire ? La réponse dépend d’abord d’une distinction essentielle entre le redevable auprès de l’administration fiscale et la personne qui supporte finalement le coût de la taxe.

En principe, la taxe foncière est établie au nom du propriétaire du bien. Mais dans certaines locations, notamment en bail commercial, le contrat peut prévoir que son montant est refacturé au locataire.

Cette distinction explique pourquoi un propriétaire peut recevoir l’avis de taxe foncière tout en faisant ensuite supporter cette dépense à son preneur.

Voici les règles à connaître selon que le bien est occupé, loué, vendu ou détenu dans une situation particulière.

Qui paye la taxe foncière ?

Le principe est posé par l’article 1400 du Code général des impôts : toute propriété bâtie ou non bâtie est, sous réserve de certains cas particuliers, imposée au nom du propriétaire actuel.

Pour une année donnée, l’administration établit généralement la taxe foncière au nom de la personne propriétaire du bien au 1er janvier.

Le fait qu’un bien soit loué ne change donc pas automatiquement le redevable fiscal.

Pourquoi la taxe foncière est-elle payée par le propriétaire ?

La taxe foncière est un impôt attaché à la propriété d’un bien immobilier.

Le propriétaire reçoit donc l’avis d’imposition et reste l’interlocuteur de l’administration fiscale, sauf situations particulières prévues par la loi.

Cette règle doit être distinguée des accords privés pouvant exister entre un propriétaire et un locataire, un vendeur et un acquéreur ou d’autres parties.

Un locataire doit-il payer la taxe foncière ?

Le locataire n’est pas, du seul fait de son bail, le redevable légal de la taxe foncière.

Cependant, certains contrats permettent au propriétaire de lui en demander le remboursement. C’est particulièrement fréquent dans l’immobilier commercial.

Il faut donc toujours distinguer deux questions : qui reçoit l’avis fiscal ? et qui supporte économiquement la dépense ?

Qui paye la taxe foncière dans un bail commercial ?

En bail commercial, la taxe foncière occupe une place particulière.

L’article R. 145-35 du Code de commerce prévoit que certains impôts dont le redevable légal est le bailleur ne peuvent pas être imputés au locataire. Il prévoit toutefois expressément une exception pour la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière.

Le bail commercial peut donc mettre cette dépense à la charge du preneur.

Dans la pratique, la refacturation de la taxe foncière est fréquente dans les baux de locaux commerciaux, bureaux, locaux d’activité ou entrepôts.

Le bail doit-il prévoir la taxe foncière ?

Le contrat de location commerciale doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et indiquer leur répartition entre bailleur et locataire.

La taxe foncière ne doit donc pas être considérée comme automatiquement récupérable simplement parce qu’il s’agit d’un bail commercial.

Pour sécuriser sa refacturation, le bail doit organiser clairement sa prise en charge par le locataire.

Qui paye la taxe foncière dans une location d’habitation ?

Dans une location d’habitation classique, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire.

Le propriétaire ne doit pas confondre la taxe foncière avec certaines taxes ou dépenses distinctes pouvant, lorsqu’un texte le prévoit, être récupérées dans les charges locatives.

Le locataire d’un appartement ou d’une maison ne devient donc pas redevable de la taxe foncière simplement parce qu’il occupe le logement.

Qui paye la taxe foncière en cas de vente ?

Lorsqu’un bien est vendu en cours d’année, le vendeur qui était propriétaire au 1er janvier reste en principe redevable de la taxe foncière auprès de l’administration pour l’année concernée.

Il est toutefois courant que l’acte de vente prévoie un remboursement prorata temporis par l’acquéreur pour la période allant de la vente à la fin de l’année.

Cette répartition est contractuelle entre vendeur et acquéreur : elle ne modifie pas le redevable désigné par l’administration fiscale.

Qui paye la taxe foncière en cas d’usufruit ?

L’usufruit constitue une exception importante au principe d’imposition au nom du propriétaire.

L’article 1400 du Code général des impôts prévoit notamment que lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire n’est donc pas, dans cette situation, le redevable ordinaire de la taxe foncière.

Qui paye la taxe foncière en indivision ?

Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes en indivision, la taxe concerne le bien détenu collectivement.

La répartition économique entre indivisaires dépend de leurs droits respectifs et de l’organisation de l’indivision.

Il faut distinguer cette répartition interne des modalités selon lesquelles l’avis d’imposition est établi et adressé par l’administration.

Qui paye la taxe foncière si le local est vacant ?

La vacance d’un local ne transfère pas la taxe foncière à un tiers : le propriétaire reste en principe redevable.

Lorsqu’un bail commercial prévoyait une refacturation au locataire, le départ de celui-ci fait donc réapparaître la taxe foncière comme une dépense directement supportée par le propriétaire pendant la vacance.

C’est un élément à intégrer dans le calcul du rendement net d’un investissement immobilier.

Des dispositifs de dégrèvement ou d’exonération peuvent exister dans certaines situations précises, mais ils répondent à des conditions propres et ne doivent pas être confondus avec la question de savoir qui est normalement redevable de la taxe.

Comment est calculée la taxe foncière ?

Le montant de la taxe foncière ne correspond pas à un pourcentage du prix d’achat ou du loyer.

Il repose notamment sur la valeur locative cadastrale du bien et sur les taux votés par les collectivités concernées, selon les règles fiscales applicables.

Pour un investisseur, le montant payé par le propriétaire précédent constitue une information utile, mais il faut rester attentif aux évolutions de bases, de taux et à la situation particulière du bien.

Comment refacturer la taxe foncière au locataire commercial ?

Lorsque le bail prévoit sa prise en charge par le locataire, le bailleur peut lui imputer le montant correspondant selon les modalités prévues au contrat.

Dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires, le montant imputé doit respecter les règles de répartition applicables. Le Code de commerce encadre notamment la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre les différents locaux.

Le propriétaire doit donc éviter de transférer à un locataire des montants correspondant à d’autres locaux ou à des surfaces vacantes lorsque les textes l’interdisent.

Le propriétaire doit-il fournir un justificatif ?

Oui, dans le cadre du bail commercial, le locataire bénéficie d’une information sur les charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Le bailleur communique notamment un état récapitulatif annuel et doit, à la demande du locataire, lui communiquer les documents justifiant les montants imputés.

Une refacturation transparente permet également d’éviter les litiges sur le montant réellement dû.

Pourquoi la taxe foncière est-elle importante pour un investisseur ?

La taxe foncière peut représenter une part significative des charges d’un actif immobilier.

Avant d’acheter un local commercial, il faut donc vérifier :

• le montant annuel de la taxe foncière ;
• les derniers avis d’imposition ;
• la clause du bail relative à sa refacturation ;
• la part effectivement remboursée par le locataire ;
• les taxes additionnelles incluses ;
• la répartition dans un ensemble immobilier ;
• le coût supporté par le propriétaire en cas de vacance.

Un actif affichant un rendement brut attractif peut présenter un rendement net sensiblement inférieur si la taxe foncière reste à la charge du bailleur.

Les erreurs à éviter

• penser que le locataire est le redevable fiscal parce que le bail lui refacture la taxe ;
• supposer que la taxe foncière est automatiquement récupérable dans tout bail commercial ;
• confondre taxe foncière et autres taxes récupérables ;
• oublier la taxe foncière dans le calcul du rendement net ;
• ne pas vérifier les derniers avis avant un investissement ;
• refacturer au locataire des montants qui ne correspondent pas à son local ;
• croire qu’un prorata lors d’une vente modifie le redevable auprès du fisc.

Checklist : qui doit payer la taxe foncière ?

Conclusion

Alors, qui paye la taxe foncière ? En principe, c’est le propriétaire qui en est redevable auprès de l’administration fiscale.

Mais la personne qui supporte finalement son coût peut être différente. Dans un bail commercial, le propriétaire peut notamment refacturer la taxe foncière au locataire lorsque le contrat le prévoit dans le respect des règles applicables.

Pour analyser correctement une location ou un investissement, il faut donc toujours distinguer le redevable légal de la personne à laquelle la dépense est contractuellement imputée.

Cette distinction est particulièrement importante en immobilier commercial, où la taxe foncière peut avoir un impact significatif sur le rendement net du propriétaire comme sur le coût d’occupation du preneur.

FAQ : qui paye la taxe foncière ?