Guide complet sur les différents types de baux en immobilier d'entreprise

Introduction

En immobilier d'entreprise, il existe 3 types de baux : le bail commercial, le bail professionnel et le bail dérogatoire (ou bail précaire). Chacun s'adapte à des besoins spécifiques selon l'activité exercée et les besoins associés. Voici un guide pour vous aider à y voir plus clair et faire le bon choix.

1. Le bail commercial

Le bail commercial est destiné aux commerçants, artisans et industriels. Il est régi par le code du commerce (articles L 145-1 et suivants) . Ce type de bail, souvent appelé "3-6-9", a une durée minimale de 9 ans, avec une possibilité de résiliation pour le locataire tous les 3 ans. Il a la particularité de s’appliquer automatiquement aux activités commerciales, artisanales ou industrielles.

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• Droit au renouvellement : À la fin du bail, le locataire peut demander un renouvellement. En cas de refus non justifié, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction, dont le montant peut être très conséquent.
• Stabilité : La durée longue du bail (9 ans) offre une sécurité permettant au locataire de développer sereinement son activité.
• Indemnité d'éviction : Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité dépend de plusieurs facteurs, notamment de la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail.

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• Manque de flexibilité : Bien que le locataire puisse donner congé à son bail sans indemnité, il ne peut le faire qu'aux périodes triennales du bail (après 3 ans ou 6 ans de bail), et ce en respectant un délai de préavis de 6 mois avant cette période. Cela peut poser problème en cas de changements d’activité ou de marché.

2. Le bail professionnel

Le bail professionnel s'adresse essentiellement aux professions libérales (médecins, avocats, architectes, etc.) et a une durée minimale de 6 ans. Ce régime est plus souple que le bail commercial.

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• Adapté aux professions libérales : Ce bail est conçu pour les besoins spécifiques de ces professions.
• Flexibilité : Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de six mois, offrant une souplesse plus importants.

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• Pas de droit au renouvellement automatique : Contrairement au bail commercial, le locataire ne bénéficie pas automatiquement du renouvellement du bail.
• Réservée à certaines activités : Ce bail est réservé aux activités de bureaux, ou des activités libérales. Les activités d’intermédiations telles que courtier en assurance, agent immobiliers etc…relèvent du statut du bail commercial.

3. Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, également appelé "bail précaire", est une solution temporaire idéale pour les entreprises qui souhaitent tester un marché sans s’engager sur le long terme. Sa durée maximale est de 36 mois, renouvellements inclus, selon le Code de commerce (article L145-5).

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• Grande flexibilité : Ce bail permet aux entreprises de tester une activité sans engagement à long terme. Il est souvent utilisé par les entreprises en phase de démarrage.
• Facilité de rupture : À la fin de la période, le bail se termine sans formalités et sans droit au renouvellement.

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• Pas de renouvellement : À la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux, sauf accord pour un bail classique.

Conclusion

Le choix du type de bail dépend de l'activité exercée, des objectifs à long terme et du besoin en flexibilité. Que vous soyez commerçant, artisan, industriel ou professionnel libéral, il est essentiel de bien comprendre les avantages et inconvénients de chaque régime pour faire le bon choix.

FAQ

Quelle est la différence principale entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Le bail professionnel est réservé aux professions libérales, avec une durée minimale de 6 ans mais ne prévoit pas de droit automatique au renouvellement. Le bail commercial, bail classique concerne les professions libérales, a une durée minimale de 6 ans, mais ne prévoit pas de droit automatique au renouvellement.

Puis-je résilier un bail commercial avant la fin des 9 ans ?

Oui, le locataire d’un bail commercial a la possibilité de résilier tous les 3 ans, sans indemnité. C’est pour cela que l’on parle souvent de bail "3-6-9". Attention néanmoins à bien respecter la période de préavis de 6 mois.

Le bail dérogatoire peut-il être prolongé au-delà de 3 ans ?

Non, la durée maximale d’un bail dérogatoire est de 36 mois. Si le locataire reste dans les lieux un mois après l’expiration du bail, celui-ci se transforme automatiquement en bail commercial.

Les professions libérales peuvent-elles opter pour un bail commercial ?

Oui, certaines professions libérales peuvent opter pour le bail commercial ou le bail dérogatoire si elles souhaitent une plus grande sécurité ou flexibilité. Ce choix dépend des besoins de long terme de l’entreprise.

Le loyer des différents baux peut-il être indexé ?

Oui, le loyer peut être indexé sur des indices comme l'ILAT ou l'ILC, que ce soit pour un bail commercial, professionnel ou dérogatoire, permettant ainsi une réévaluation périodique.