Franchise de loyer : définition, calcul et bail commercial

Introduction

La franchise de loyer est devenue un élément courant de la négociation d’un bail commercial. Elle correspond à une période pendant laquelle le bailleur renonce à percevoir tout ou partie du loyer afin de faciliter l’entrée du locataire dans les locaux.

Pour le preneur, cette période de gratuité peut financer indirectement des travaux, absorber les coûts d’installation ou laisser le temps à l’activité d’atteindre son rythme de croisière. Pour le propriétaire, elle constitue une concession économique qui peut permettre de signer plus vite, de conserver un loyer facial élevé ou d’obtenir en contrepartie une durée d’engagement plus longue.

Mais une franchise ne doit pas être analysée comme quelques mois de loyer simplement « offerts ». Elle modifie le revenu réellement encaissé par le bailleur, le coût d’occupation du locataire et, dans le cadre d’une acquisition, le rendement réel de l’investisseur.

Il faut également distinguer le loyer principal des charges, taxes, assurances ou autres sommes prévues au bail. Une franchise de loyer n’exonère pas automatiquement le locataire de toutes ses obligations financières.

Ce guide explique le fonctionnement d’une franchise de loyer en bail commercial, son calcul, sa négociation, les clauses à prévoir et son impact économique pour le bailleur, le locataire et l’investisseur.

Qu’est-ce qu’une franchise de loyer ?

La franchise de loyer est un avantage consenti par le propriétaire au locataire dans le cadre de la négociation du bail. Pendant une période définie, le locataire ne paie pas le loyer principal ou n’en paie qu’une partie.

On parle également de période de gratuité, de mois de loyer gratuits ou, dans certains dossiers d’immobilier d’entreprise, de mesure d’accompagnement.

La franchise peut être accordée à la prise d’effet du bail, mais elle peut aussi être répartie sur plusieurs périodes. Les parties disposent donc d’une grande liberté pour construire l’économie de leur accord, sous réserve du respect des règles impératives applicables au bail.

Elle est particulièrement fréquente lorsqu’un locataire doit réaliser des travaux importants avant l’ouverture, lorsque le marché locatif est favorable aux preneurs ou lorsqu’un propriétaire souhaite éviter une vacance prolongée.

Comment fonctionne une franchise de loyer ?

Le principe paraît simple : pendant la franchise, le loyer prévu au bail n’est pas appelé. En pratique, plusieurs paramètres doivent être définis précisément.

Le bail doit notamment permettre de répondre aux questions suivantes :

• à quelle date commence la franchise ;
• à quelle date se termine-t-elle ;
• porte-t-elle sur 100 % du loyer ou seulement sur une partie ;
• les charges restent-elles dues ;
• la taxe foncière reste-t-elle refacturée ;
• la TVA est-elle applicable aux sommes effectivement facturées ;
• la franchise est-elle définitivement acquise ou soumise à une condition ;
• que se passe-t-il en cas de départ anticipé ou de résiliation.

Une rédaction vague peut créer un écart important entre ce que le bailleur pensait concéder et ce que le locataire pensait obtenir.

Il faut aussi distinguer la date de prise d’effet juridique du bail de la date de début de paiement effectif du loyer. Le locataire peut avoir la jouissance des locaux, commencer ses travaux et être soumis à certaines obligations alors que le loyer principal est temporairement neutralisé.

Les différents types de franchise de loyer

La franchise totale

Le bailleur renonce à 100 % du loyer principal pendant une période donnée. C’est la forme la plus lisible : trois mois de franchise sur un loyer de 4 000 € représentent une concession faciale de 12 000 €.

La franchise partielle

Le locataire ne paie qu’une fraction du loyer pendant la période concernée. Le bail peut par exemple prévoir un abattement de 50 % pendant six mois.

La franchise répartie

Au lieu d’être concentrée au début du bail, la gratuité peut être répartie. Le bailleur peut accorder un mois gratuit à chaque anniversaire pendant trois ans, par exemple. Cette structure réduit l’effort immédiat du propriétaire et peut inciter le locataire à rester.

La franchise conditionnelle

Dans certains contrats, l’avantage est accordé sous condition du respect d’un engagement particulier. La rédaction doit alors être particulièrement claire sur les conditions, la portée de l’avantage et les conséquences d’une éventuelle inexécution.

La franchise liée aux travaux

La gratuité peut correspondre à la période pendant laquelle le locataire aménage le local. Elle évite de faire supporter simultanément au preneur des dépenses d’installation importantes et un loyer complet alors que l’exploitation n’a pas encore commencé.

Quelle durée de franchise de loyer négocier ?

Il n’existe pas une durée universelle adaptée à tous les baux. La durée pertinente dépend du rapport de force entre les parties et des caractéristiques du local.

Plusieurs facteurs peuvent justifier une franchise plus importante :

• un local vacant depuis longtemps ;
• des travaux d’aménagement significatifs ;
• un loyer facial élevé par rapport aux références de marché ;
• une offre locative abondante dans la zone ;
• une longue durée ferme acceptée par le preneur ;
• la qualité financière et la notoriété du locataire ;
• une surface importante ou difficile à relouer.

À l’inverse, un local très recherché, immédiatement exploitable et situé sur un emplacement prime laisse généralement moins de marge de négociation.

La bonne question n’est donc pas seulement « combien de mois gratuits ? », mais « quel est le coût économique total de l’occupation compte tenu du loyer, de la durée ferme, des travaux, des charges et des autres avantages ? ».

Comment calculer une franchise de loyer ?

Le calcul facial consiste à multiplier le loyer mensuel par le nombre de mois gratuits.

Pour un loyer de 5 000 € HT HC par mois et quatre mois gratuits :

5 000 € × 4 = 20 000 € de franchise faciale.

Calcul du loyer économique

Pour comparer correctement deux offres, il est utile de répartir l’avantage sur la durée ferme du bail.

Supposons un loyer facial annuel de 60 000 €, soit 180 000 € sur trois ans, avec quatre mois de franchise représentant 20 000 €. Le loyer réellement versé sur trois ans est de 160 000 €.

Le loyer économique annuel moyen est donc :

160 000 € ÷ 3 = 53 333 € par an environ.

Le loyer économique mensuel moyen ressort à environ 4 444 €, contre un loyer facial de 5 000 €.

Pourquoi raisonner sur la durée ferme ?

Parce qu’une même franchise n’a pas le même poids selon la durée pendant laquelle le locataire s’engage réellement. Six mois gratuits sur un engagement ferme de trois ans représentent un effort très différent de six mois gratuits sur neuf ans fermes.

Le calcul économique permet donc de comparer des offres dont les loyers faciaux et les mesures d’accompagnement diffèrent.

Comment négocier une franchise de loyer ?

La franchise fait partie d’une négociation globale. Un locataire ne devrait pas la négocier indépendamment du reste du bail.

Le bailleur peut accepter davantage de gratuité en échange :

• d’une durée ferme plus longue ;
• d’un loyer facial plus élevé ;
• d’une garantie renforcée ;
• d’une prise en charge de certains travaux par le locataire ;
• d’une date de prise d’effet rapide ;
• d’une réduction d’autres concessions financières.

Le locataire doit, de son côté, chiffrer son besoin réel. Si l’ouverture nécessite quatre mois de travaux, demander uniquement un mois gratuit risque de créer une tension de trésorerie dès le démarrage.

Il peut être pertinent de présenter au bailleur un calendrier de travaux, un budget d’aménagement et une date d’ouverture prévisionnelle. La demande devient alors une composante rationnelle du projet plutôt qu’une simple réduction de prix.

Comment rédiger la franchise dans le bail commercial ?

La clause doit être suffisamment précise pour éviter toute ambiguïté sur l’étendue de l’avantage.

Elle peut notamment préciser :

• le montant du loyer contractuel normal ;
• les dates exactes de début et de fin de franchise ;
• le pourcentage d’exonération ;
• les charges qui restent exigibles ;
• le traitement des taxes et contributions ;
• la date de la première échéance de loyer ;
• les conditions éventuelles attachées à l’avantage ;
• les conséquences d’une résiliation anticipée lorsqu’elles ont été convenues.

Il est préférable d’éviter les formulations générales du type « trois mois gratuits » sans indiquer précisément les échéances concernées.

Le contrat doit également rester cohérent avec les autres clauses : prise d’effet, remise des clés, dépôt de garantie, indexation, paiement du loyer et durée ferme.

Le Code de commerce encadre par ailleurs plusieurs aspects du loyer commercial. Depuis le 28 mai 2026, certains preneurs de locaux destinés au commerce de détail ou de gros ou à des prestations commerciales ou artisanales peuvent notamment demander le paiement mensuel du loyer, sous les conditions prévues par l’article L. 145-32-1.

Charges, taxe foncière et TVA pendant la franchise

Une erreur fréquente consiste à considérer qu’une franchise de loyer signifie automatiquement « zéro euro à payer ». Ce n’est pas nécessairement le cas.

Les charges

Si le bail prévoit que la franchise porte uniquement sur le loyer principal, les provisions ou remboursements de charges peuvent continuer à être facturés.

La taxe foncière

Lorsqu’elle est valablement mise à la charge du preneur dans le bail commercial, la taxe foncière peut également rester due indépendamment de la franchise de loyer. La rédaction de la clause est donc déterminante.

La TVA

Le traitement de la TVA dépend notamment du régime applicable à la location et de la qualification des sommes facturées. Il ne faut pas confondre la « franchise de loyer » avec la franchise en base de TVA, qui est un régime fiscal totalement différent.

Pour une opération particulière, notamment lorsque le bailleur a opté pour la TVA ou que des flux complexes sont prévus, il est prudent de faire valider le traitement par le conseil fiscal ou comptable des parties.

Franchise de loyer et indexation

Le bail doit préciser le loyer de référence sur lequel s’applique l’indexation. En pratique, la franchise constitue généralement une mesure temporaire alors que le loyer facial demeure celui prévu au contrat.

Il faut donc éviter de confondre :

• le loyer contractuel servant de référence ;
• le montant temporairement facturé après application de la franchise ;
• le loyer économique moyen calculé pour analyser l’opération.

Depuis le 28 mai 2026, le Code de commerce autorise également, pour les locaux à usage commercial concernés, une clause encadrant dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse la variation annuelle de l’ILC dans les conditions prévues à l’article L. 145-38-1.

Une franchise initiale ne doit donc pas faire perdre de vue la mécanique d’indexation qui s’appliquera pendant les années suivantes.

Quels avantages et risques pour le bailleur ?

Pour le propriétaire, la franchise est avant tout un coût d’acquisition du locataire. Elle peut être rationnelle si elle permet d’éviter plusieurs mois de vacance supplémentaires.

Imaginons un local à 4 000 € par mois. Le bailleur hésite entre attendre six mois un locataire sans franchise ou signer immédiatement avec un locataire demandant trois mois gratuits.

Dans le premier scénario, la vacance coûte 24 000 € de loyers potentiels, sans garantie de signer au terme des six mois. Dans le second, l’effort facial est de 12 000 € et le bail commence immédiatement.

La franchise peut donc améliorer l’économie globale du propriétaire malgré la perte de revenu initiale.

Elle présente néanmoins plusieurs risques :

• un revenu encaissé inférieur pendant les premiers mois ;
• un rendement initial dégradé ;
• une concession excessive par rapport au marché ;
• un locataire qui quitte les lieux rapidement après avoir bénéficié de l’avantage ;
• une mauvaise lecture de la valeur de l’actif si seul le loyer facial est retenu.

Quels avantages pour le locataire ?

La franchise améliore directement la trésorerie au démarrage. Elle peut être utilisée pour financer l’aménagement, le mobilier, la communication, le recrutement ou le besoin en fonds de roulement.

Elle est particulièrement utile dans les activités où plusieurs semaines ou mois séparent la prise des locaux de l’ouverture au public.

Mais le locataire doit comparer la valeur de la franchise au coût total du bail. Un loyer de 6 000 € avec six mois gratuits peut être moins intéressant qu’un loyer de 5 300 € sans franchise si l’occupation se prolonge plusieurs années.

Le bon indicateur est donc le coût économique sur la durée probable d’occupation, auquel il faut ajouter les charges, taxes, travaux et éventuels coûts de remise en état.

Quel impact sur le rendement d’un investissement ?

Pour un acquéreur de murs commerciaux ou de bureaux, la franchise doit être intégrée à l’analyse des flux de trésorerie.

Un actif peut être présenté avec un loyer facial de 100 000 € par an et un prix de 1,5 million d’euros, soit un rendement facial de 6,67 %. Mais si le locataire bénéficie encore de six mois de franchise après l’acquisition, l’investisseur n’encaissera pas immédiatement 100 000 € sur douze mois.

Le taux facial reste utile pour comparer le niveau de loyer contractuel, mais il ne décrit pas le rendement réellement encaissé pendant la période de franchise.

Avant d’acheter, il faut donc demander :

• le bail complet et ses avenants ;
• la date exacte de fin de franchise ;
• le montant des loyers déjà facturés ;
• les autres mesures d’accompagnement accordées ;
• les travaux ou participations restant à payer ;
• le loyer réellement encaissé depuis la prise d’effet.

Dans une valorisation par capitalisation, il faut aussi distinguer une franchise ponctuelle d’un loyer durablement inférieur au marché. Une mesure temporaire peut être traitée dans les flux, tandis qu’un écart structurel de loyer peut affecter plus durablement la valeur.

Franchise de loyer ou loyer réduit : que choisir ?

Les deux mécanismes peuvent représenter une concession économique, mais leur effet n’est pas identique.

Pour comparer, il faut ramener chaque scénario à un coût total sur une même durée.

Sur trois ans, un loyer de 5 000 € avec trois mois gratuits représente 165 000 € de loyer principal. Un loyer de 4 600 € sans franchise représente 165 600 €. Les deux offres sont donc presque équivalentes sur trois ans malgré un affichage très différent.

Sur neuf ans, en revanche, l’écart de loyer mensuel prend beaucoup plus de poids. L’analyse doit donc être adaptée à la durée réelle envisagée.

Les erreurs à éviter

Regarder uniquement le nombre de mois gratuits

Six mois de franchise peuvent sembler très avantageux, mais l’intérêt dépend du loyer facial et de la durée d’engagement.

Oublier les charges

Le locataire peut découvrir que plusieurs milliers d’euros restent dus pendant la période présentée commercialement comme gratuite.

Ne pas formaliser les dates

Une franchise « à compter de l’ouverture » peut devenir source de conflit si la date d’ouverture est retardée. Des dates ou conditions objectivement vérifiables sont préférables.

Confondre franchise et différé de paiement

Une véritable franchise correspond à une somme non exigée selon les termes convenus. Un simple report signifie que le loyer sera payé plus tard. Les conséquences de trésorerie et la dette du locataire sont donc différentes.

Calculer le rendement sur le seul loyer facial

Pour un investisseur, cela peut surestimer fortement le revenu des premières années.

Négliger les autres avantages

Participation travaux, prise en charge d’honoraires, plafonnement de charges, loyer progressif et franchise doivent être analysés ensemble pour déterminer l’effort économique total du bailleur.

Checklist avant d’accepter une franchise de loyer

Conclusion

La franchise de loyer est un outil de négociation central en immobilier d’entreprise. Elle permet au locataire de réduire son coût d’installation et au bailleur d’améliorer l’attractivité de son offre sans nécessairement diminuer durablement le loyer facial.

Son intérêt ne peut toutefois pas être évalué uniquement en nombre de mois gratuits. Il faut calculer le loyer économique sur la durée d’engagement, identifier les charges qui restent dues et intégrer les autres concessions prévues au bail.

Pour un investisseur, la distinction entre loyer facial et revenu réellement encaissé est essentielle. Une franchise temporaire peut réduire fortement le rendement des premiers mois sans modifier le loyer contractuel à long terme.

Une clause claire, des dates précises et une analyse complète des flux permettent d’éviter la plupart des erreurs. La franchise devient alors ce qu’elle doit être : un paramètre économique du bail, et non une simple promesse commerciale de « loyers gratuits ».

FAQ sur la franchise de loyer