Étude de marché immobilier de commerce : méthode et analyse

Introduction

Une étude de marché en immobilier de commerce ne consiste pas simplement à regarder le nombre de locaux disponibles ou le loyer moyen d’une rue.

Pour déterminer si un emplacement commercial est pertinent, il faut comprendre à la fois la demande locale, les flux, la zone de chalandise, la concurrence, l’offre immobilière et les caractéristiques du local.

Cette analyse peut être réalisée avant l’ouverture d’un commerce, le développement d’une enseigne, la prise à bail d’un local ou l’acquisition de murs commerciaux.

Voici une méthode complète pour réaliser une étude de marché immobilier de commerce et comparer plusieurs emplacements sur des critères réellement utiles.

Qu’est-ce qu’une étude de marché immobilier de commerce ?

Une étude de marché immobilier de commerce consiste à analyser l’environnement économique, commercial et immobilier d’un local ou d’une zone d’implantation.

Elle cherche notamment à déterminer s’il existe une clientèle suffisante, si le local est visible et accessible, quels concurrents sont implantés, quelles enseignes génèrent du trafic, quels locaux sont disponibles et à quels niveaux de loyers.

Pourquoi réaliser une étude de marché en immobilier de commerce ?

L’objectif varie selon le profil. Une enseigne cherche surtout à savoir si un emplacement peut générer suffisamment d’activité. Un investisseur s’intéresse davantage à la profondeur de la demande locative, au niveau de loyer soutenable et à la capacité du local à être reloué. Un broker peut utiliser l’étude pour qualifier une valeur locative ou identifier les utilisateurs susceptibles d’occuper un bien.

Dans tous les cas, elle permet de comparer plusieurs opportunités sur une base plus solide qu’une simple intuition sur l’adresse.

1. Définir le périmètre de l’étude

Une boutique de 50 m² en centre-ville ne s’analyse pas comme une moyenne surface en retail park. Il faut d’abord préciser l’activité, la surface recherchée, le format commercial, le secteur géographique, le type d’emplacement, la clientèle cible et le niveau de loyer compatible avec le modèle économique.

Cette étape évite de mélanger des marchés immobiliers et commerciaux qui répondent à des logiques différentes.

2. Analyser la demande locale

L’étude commence par les personnes susceptibles de fréquenter le commerce.

• nombre et évolution des habitants ;
• âge et composition des ménages ;
• catégories socioprofessionnelles et revenus ;
• population présente en journée ;
• emplois dans le secteur ;
• fréquentation touristique lorsque pertinente ;
• habitudes de déplacement.

Une rue entourée de bureaux peut disposer de peu d’habitants mais d’une forte clientèle potentielle à certains horaires. À l’inverse, un quartier résidentiel dense peut produire des flux très différents selon l’activité.

3. Étudier la zone de chalandise

La zone de chalandise correspond au territoire depuis lequel les clients potentiels sont susceptibles de rejoindre le point de vente.

Elle peut être étudiée par distance, par temps de trajet ou, pour un commerce existant, à partir de la provenance observée des clients. Son étendue dépend du type de commerce, de la fréquence d’achat, de l’attractivité de l’enseigne, de l’accessibilité et de la concurrence.

Une boulangerie, une salle de sport et une enseigne spécialisée n’ont donc pas la même zone de chalandise, même lorsqu’elles occupent des locaux voisins.

4. Mesurer les flux et l’accessibilité

La présence d’une population importante à proximité ne suffit pas. Encore faut-il qu’elle passe devant le local ou puisse facilement le rejoindre.

• flux piétons et automobiles ;
• transports en commun ;
• sens de circulation ;
• traversées piétonnes ;
• stationnement ;
• visibilité depuis les axes ;
• ruptures de flux ;
• horaires de fréquentation.

5. Analyser l’offre de locaux commerciaux

Il faut ensuite recenser les locaux à louer ou à vendre, leurs surfaces, loyers ou prix demandés, emplacements, caractéristiques techniques et, lorsqu’elle est connue, leur durée de commercialisation.

Une offre abondante peut traduire un marché fluide ou au contraire une difficulté à commercialiser certains locaux. Le volume d’annonces doit donc être replacé dans son contexte.

6. Cartographier la concurrence commerciale

Il faut distinguer la concurrence commerciale, c’est-à-dire les commerces répondant au même besoin, de la concurrence immobilière entre locaux disponibles.

Pour les concurrents commerciaux, on peut analyser leur localisation, leur positionnement, leur taille, leur visibilité, leur accessibilité et les enseignes complémentaires présentes autour d’eux.

La présence de concurrents n’est pas toujours négative. Dans certaines rues ou zones commerciales, une concentration d’enseignes crée une destination et renforce l’attractivité du secteur.

7. Étudier les loyers et les valeurs immobilières

Le niveau de loyer est central, mais une moyenne à l’échelle d’une ville peut masquer de très fortes différences entre rues et emplacements.

Les comparables doivent tenir compte de l’emplacement, de la surface, de la façade, de la configuration, de l’état, de la destination, des équipements, des conditions du bail, des charges et taxes et, lorsqu’elles sont connues, des mesures d’accompagnement.

8. Mesurer et interpréter la vacance commerciale

La vacance commerciale correspond aux locaux commerciaux inoccupés d’un secteur. Une vacance importante peut signaler une demande faible, des loyers trop élevés, des cellules inadaptées ou une transformation de la zone.

Il faut regarder le nombre de cellules vacantes, leur localisation, leur taille, leur état et, si possible, leur durée de vacance. L’évolution dans le temps est souvent plus informative qu’une photographie prise à une date unique.

9. Analyser précisément le local commercial

Une bonne zone ne transforme pas automatiquement n’importe quel local en bon emplacement.

• surface totale et surface de vente ;
• linéaire de façade ;
• visibilité et angle éventuel ;
• hauteur sous plafond ;
• réserve ;
• accessibilité ;
• extraction si nécessaire ;
• puissance électrique ;
• livraisons ;
• travaux à prévoir ;
• destination du bail.

Deux cellules situées à quelques mètres l’une de l’autre peuvent ainsi présenter des potentiels très différents.

Quelles données utiliser pour une étude de marché ?

L’Insee met à disposition des données à plusieurs niveaux géographiques. Sa Base permanente des équipements permet également d’étudier la présence et la géolocalisation de nombreux commerces, services et équipements.

Exemple d’étude de marché pour un local commercial

Prenons une enseigne recherchant fictivement 150 m² et comparant trois implantations dans la même agglomération.

Le local au loyer le plus bas n’est pas nécessairement le plus pertinent. Il faut confronter chaque site au concept, à la clientèle cible, au besoin de visibilité et au modèle économique de l’enseigne.

Étude de marché pour un investisseur en murs commerciaux

Pour un investisseur, l’étude vise surtout à comprendre la qualité locative de l’emplacement : demande des enseignes, profondeur du marché, loyer soutenable, vacance, polyvalence du local et activités susceptibles de s’y installer.

Un local très spécifique peut être performant avec son locataire actuel mais difficile à relouer après son départ. L’étude sert donc aussi à anticiper le risque de relocation.

Étude de marché pour une enseigne ou un développeur

Pour une enseigne, l’analyse se concentre davantage sur le potentiel d’exploitation.

Le développeur peut ensuite comparer le site aux caractéristiques et aux performances de points de vente existants du réseau. Cette logique aide à prioriser plusieurs opportunités au lieu de sélectionner un emplacement uniquement parce qu’il est disponible.

Les erreurs à éviter

• étudier une ville entière alors que le marché se joue à l’échelle de quelques rues ;
• confondre population locale et clientèle réellement accessible ;
• analyser les flux sans vérifier leur sens et leur nature ;
• considérer toute concurrence comme négative ;
• comparer des loyers de locaux très différents ;
• utiliser uniquement les loyers affichés ;
• ignorer les cellules vacantes ;
• négliger les caractéristiques physiques du local ;
• faire l’étude uniquement depuis un ordinateur sans visite terrain ;
• prendre une moyenne comme une vérité applicable à chaque emplacement.

Checklist d’une étude de marché immobilier de commerce

Conclusion

Une étude de marché immobilier de commerce va bien au-delà d’une recherche de loyers ou d’annonces disponibles.

Elle consiste à comprendre comment un local s’insère dans un marché commercial précis : qui sont les clients potentiels, comment se déplacent-ils, quelles enseignes sont déjà présentes, quels locaux sont disponibles et à quelles conditions ?

Pour une enseigne, elle aide à choisir l’emplacement cohérent avec son concept. Pour un investisseur, elle permet d’apprécier la profondeur du marché locatif et le risque de relocation.

L’immobilier de commerce possède enfin des critères spécifiques, notamment la zone de chalandise, les flux, la visibilité et l’environnement marchand. C’est ce qui le distingue d’une étude plus générale du marché de l’immobilier d’entreprise, qui inclut également les bureaux, entrepôts et locaux d’activité.

FAQ sur l’étude de marché immobilier de commerce