Introduction
La CRL, ou contribution sur les revenus locatifs, est un impôt souvent méconnu des investisseurs immobiliers. Pourtant, elle peut concerner des sociétés qui perçoivent des loyers sur des immeubles anciens, notamment lorsque les locations ne sont pas effectivement soumises à la TVA.
Son principe est relativement simple : certains revenus locatifs provenant d’immeubles achevés depuis au moins quinze ans peuvent supporter une contribution de 2,5 %. Mais l’assujettissement dépend à la fois de la qualité du bailleur, de l’âge de l’immeuble, de la nature de la location et des nombreuses exonérations prévues par les textes.
En immobilier d’entreprise, la question apparaît fréquemment avec des locaux commerciaux, bureaux ou immeubles détenus par une société à l’IS ou par une société de personnes. Une mauvaise lecture peut conduire soit à oublier une taxe réellement due, soit à la provisionner alors que le loyer bénéficie d’une exonération, notamment parce qu’il est soumis à TVA.
Ce guide présente le fonctionnement de la CRL, les redevables, les immeubles concernés, les exonérations, le calcul, la déclaration et les principaux points à vérifier avant une acquisition immobilière.
- La CRL est une contribution annuelle sur certains revenus locatifs.
- Elle concerne notamment des locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans.
- Son taux est de 2,5 % des recettes imposables.
- Les locations donnant lieu au paiement effectif de la TVA font partie des principales exonérations.
- Un seuil d’exonération de 1 830 € de revenus annuels par local est également prévu.
Qu’est-ce que la CRL ?
La contribution sur les revenus locatifs est prévue par les articles 234 nonies et suivants du Code général des impôts. Elle s’applique à certains revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles bâtis anciens.
Elle ne constitue pas un impôt sur la valeur de l’immeuble mais sur les recettes locatives entrant dans son champ.
Le mécanisme est indépendant de la taxe foncière et de l’impôt sur les bénéfices. Une société peut donc payer de l’impôt sur les sociétés sur son résultat, la taxe foncière sur l’immeuble et, en plus, une CRL sur certains loyers.
Définition simple : la CRL est une taxe de 2,5 % qui peut s’ajouter à la fiscalité d’un bailleur percevant certains loyers issus d’immeubles de plus de quinze ans.
Qui doit payer la contribution sur les revenus locatifs ?
La CRL ne concerne pas indistinctement tous les propriétaires. Le Code général des impôts vise certaines personnes morales et certains organismes percevant des revenus locatifs.
Elle peut notamment concerner des sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés ainsi que certains organismes ou groupements relevant du régime fiscal des sociétés de personnes.
Le premier réflexe est donc de vérifier le statut fiscal du bailleur avant même d’analyser l’immeuble.
Pour un investisseur détenant plusieurs actifs dans différentes structures, deux biens similaires peuvent ainsi être traités différemment selon la société propriétaire et le régime fiscal applicable.
Quels immeubles sont concernés ?
La CRL vise les revenus tirés de locaux situés dans des immeubles bâtis achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
L’âge de l’immeuble constitue donc un critère essentiel. Un actif récent peut être hors champ simplement parce qu’il ne remplit pas cette condition d’ancienneté.
Les locations de terrains nus sont exclues puisque la contribution vise les locaux situés dans des immeubles bâtis.
Dans une acquisition, il peut donc être utile de vérifier la date d’achèvement du bâtiment et de conserver les justificatifs disponibles.
Quel est le taux de la CRL ?
Le taux de la contribution sur les revenus locatifs est fixé à 2,5 %.
Le calcul est donc relativement simple une fois l’assiette déterminée :
CRL = recettes locatives imposables × 2,5 %.
Pour 100 000 € de recettes imposables entrant intégralement dans le champ de la CRL, la contribution théorique est de 2 500 €.
Le véritable enjeu n’est donc pas la formule mais l’identification précise des recettes imposables et des exonérations.
Quelle est l’assiette de la CRL ?
La contribution est assise sur les revenus tirés des locations entrant dans son champ.
Il faut donc identifier les recettes locatives correspondant aux locaux concernés pendant la période d’imposition.
Selon la situation, certaines recettes peuvent être exclues ou exonérées. Il ne faut pas appliquer mécaniquement 2,5 % à l’ensemble des encaissements locatifs d’une société possédant plusieurs immeubles.
Une foncière détenant à la fois des immeubles récents, des immeubles anciens soumis à TVA et des immeubles anciens non soumis à TVA doit ventiler correctement ses revenus.
Quelles sont les principales exonérations de CRL ?
Le Code général des impôts prévoit plusieurs exonérations. Certaines sont très importantes en immobilier d’entreprise.
Les faibles revenus locatifs
Les revenus d’une location dont le montant annuel n’excède pas 1 830 € par local sont exonérés.
Les locations donnant lieu au paiement de la TVA
Les revenus des locations qui donnent lieu au paiement effectif de la TVA sont exonérés de CRL.
C’est une situation fréquente pour certains locaux professionnels lorsque le bailleur facture effectivement la TVA sur les loyers.
Certaines locations spécifiques
D’autres exonérations existent, notamment pour certaines locations consenties à des personnes publiques ou dans des cadres particuliers prévus par les textes.
Pour une société possédant plusieurs catégories d’actifs, l’assujettissement doit donc être étudié local par local.
| Situation | CRL | Point de contrôle |
|---|---|---|
| Immeuble de moins de 15 ans | Hors champ | Date d’achèvement |
| Immeuble ancien, loyer soumis effectivement à TVA | Exonération | TVA réellement appliquée |
| Immeuble ancien, revenu ≤ 1 830 € par local | Exonération | Montant annuel |
| Immeuble ancien, loyer non soumis à TVA | Potentiellement taxable | Statut du bailleur et autres exonérations |
Quel lien entre CRL et TVA ?
La TVA est l’un des points les plus importants dans l’analyse de la CRL.
Les revenus provenant de locations donnant lieu au paiement effectif de la TVA sont exonérés de CRL.
À l’inverse, la doctrine fiscale précise que la CRL peut être exigible lorsque la location ne donne pas lieu au paiement effectif de la TVA, notamment parce qu’elle est exonérée ou parce que le bailleur bénéficie d’un régime ne conduisant pas à collecter effectivement la taxe.
Pour un local commercial, il ne suffit donc pas de constater que la TVA pourrait théoriquement être applicable. Il faut vérifier la situation réelle de facturation.
Cette articulation doit être contrôlée lors de l’acquisition d’un actif ancien, car elle peut affecter directement le rendement net de la société propriétaire.
Exemple de calcul de la CRL
Une société soumise à l’IS détient un immeuble commercial ancien et perçoit 120 000 € de loyers annuels entrant dans le champ de la CRL.
Supposons que ces loyers ne bénéficient d’aucune exonération.
120 000 € × 2,5 % = 3 000 € de CRL.
Si, sur ces 120 000 €, 40 000 € correspondent à des locations bénéficiant d’une exonération, l’assiette taxable tombe à 80 000 €.
80 000 € × 2,5 % = 2 000 € de CRL.
Comment fonctionne la CRL pour une société soumise à l’IS ?
Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, la contribution est déclarée, contrôlée et recouvrée selon les règles prévues pour l’IS.
Un acompte de CRL est versé avec le dernier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice, puis un solde est régularisé avec le solde d’IS.
Le montant de l’acompte est calculé sur la base des recettes imposables de l’exercice précédent selon les règles applicables.
La société doit donc suivre séparément les loyers soumis et exonérés afin d’éviter une régularisation tardive.
Qu’en est-il des sociétés de personnes ?
Certains organismes ou sociétés non soumis à l’IS mais relevant du régime fiscal des sociétés de personnes peuvent également être concernés.
L’administration prévoit un formulaire spécifique, le formulaire 2582-SD, pour la déclaration et le paiement du solde de CRL de certaines personnes non soumises à l’IS.
Le calendrier et les modalités diffèrent donc selon le régime fiscal du bailleur.
Il est important de ne pas transposer automatiquement les modalités déclaratives d’une société à l’IS à une structure fiscalement transparente.
Comment déclarer et payer la CRL ?
Les modalités dépendent du régime fiscal du redevable.
Pour les sociétés à l’IS, la CRL s’articule avec le calendrier de paiement de l’impôt sur les sociétés, avec un acompte puis un solde.
Pour certaines sociétés ou groupements non passibles de l’IS mais relevant du régime des sociétés de personnes, l’administration utilise notamment le formulaire 2582-SD.
Les formulaires fiscaux évoluent. Il faut donc utiliser le millésime correspondant à l’exercice concerné et vérifier les modalités de paiement en vigueur au moment de la déclaration.
La CRL peut-elle être refacturée au locataire commercial ?
La question de la refacturation au locataire doit être distinguée de celle du redevable fiscal.
Le fait que le bailleur soit légalement redevable d’un impôt ne signifie pas nécessairement qu’il peut automatiquement le transférer au locataire.
En bail commercial, le Code de commerce encadre les catégories d’impôts, taxes et redevances pouvant être imputées au preneur. Il faut donc examiner la clause de charges du bail et les règles impératives applicables.
Des décisions ont également traité historiquement de la récupération de la CRL dans certaines configurations. En pratique, il faut éviter toute refacturation automatique sans lecture du bail et du régime juridique applicable à la période concernée.
Quel impact de la CRL sur un investissement immobilier ?
À 2,5 %, la CRL peut sembler modeste. Mais elle réduit directement le revenu net d’un actif lorsqu’elle est due et non récupérable.
Un actif produisant 100 000 € de loyers pourrait supporter 2 500 € de CRL, soit une baisse équivalente du revenu avant prise en compte des autres charges.
Sur un portefeuille important, l’impact devient significatif. Une foncière percevant 2 millions d’euros de loyers imposables pourrait supporter 50 000 € de contribution.
Lors d’une acquisition, l’audit fiscal doit donc vérifier :
- l’âge de l’immeuble ;
- le régime de TVA des loyers ;
- la structure propriétaire ;
- les exonérations ;
- les déclarations passées ;
- la possibilité ou non de refacturer certaines charges au locataire.
La CRL doit être intégrée au calcul du rendement net lorsque la société acquéreuse en sera effectivement redevable.
Quelles sont les erreurs fréquentes ?
Penser que tous les immeubles anciens sont soumis à la CRL
L’ancienneté n’est qu’une condition. Le statut du bailleur et les exonérations doivent aussi être examinés.
Oublier l’exonération liée à la TVA
Une location donnant lieu au paiement effectif de TVA peut être exonérée de CRL.
Appliquer 2,5 % à tous les loyers de la société
L’assiette doit être déterminée local par local et revenu par revenu.
Confondre CRL et taxe foncière
La CRL taxe certains revenus locatifs, tandis que la taxe foncière est liée à la propriété immobilière.
Supposer que la CRL est automatiquement récupérable sur le locataire
La répartition contractuelle et les règles impératives du bail commercial doivent être contrôlées.
Ne pas provisionner la CRL dans un business plan
Pour un investisseur, oublier cette contribution peut légèrement surestimer le rendement net d’un actif ancien.
Checklist CRL avant une acquisition
- Date d’achèvement de l’immeuble
- Âge de plus ou moins 15 ans
- Structure propriétaire
- Régime fiscal du bailleur
- Montant des loyers par local
- Régime de TVA de chaque location
- TVA effectivement facturée et acquittée
- Exonération éventuelle
- Recettes locatives imposables
- Taux de 2,5 %
- Acompte éventuellement dû
- Solde de CRL
- Déclarations des exercices précédents
- Clause de charges du bail
- Impact sur le rendement net
Conclusion
La CRL est une contribution relativement simple dans son taux, mais plus complexe dans son champ d’application. Avant d’appliquer les 2,5 %, il faut déterminer si le bailleur entre dans le champ, si l’immeuble a au moins quinze ans et si les loyers bénéficient d’une exonération.
En immobilier d’entreprise, le point le plus important est souvent l’articulation avec la TVA. Les locations donnant lieu au paiement effectif de TVA font partie des exonérations majeures.
Pour une société à l’IS ou une foncière, la bonne pratique consiste à suivre la CRL actif par actif afin de ne pas mélanger des revenus taxables et exonérés.
Enfin, pour un investisseur, cette contribution doit être intégrée au calcul du revenu net lorsqu’elle est effectivement due. Quelques dixièmes de point de rendement peuvent disparaître si les impôts et charges spécifiques à l’actif ne sont pas correctement modélisés.
FAQ sur la CRL
Vous êtes broker ou professionnel de l’immobilier d’entreprise ?
Sur Equimmox, centralisez les annonces d’immobilier d’entreprise, consultez des comparables et identifiez plus rapidement les opportunités du marché.
Découvrir Equimmox →
